深圳由一個鄰近香港的漁村,到今時一個大都會,最能直接受惠之一是地產物業。我記得當年父親買一個市中心700呎單位約只是二十萬,講緊區區數百元一呎。今天聽講如不計豪宅, 差不多五~六萬元一平方米,約等於港紙六七千蚊一呎。 深圳人表面看沒有根,因為大部分來自五湖四海 ,但他們努力地創造屬於自己的根。 深圳市近年定位高科技產業 ,人均質素應該在廣東省來說數一數二,比起食老本的廣州更是有過之而無不及。 隨和諧號,地下鐵不斷的擴展延伸, 把附近以前可達度較低的城鎮接通,變成深圳市的衛星城市。一般人可以選擇在市郊,樓價相對較便宜的區域置業,變相令到高地價效應不斷向外擴展。
香港老人福利金中,有一種是鼓勵香港長者在廣東生活。退休生活來說,個人認為廣州仍然較好。一來因有深厚的歴史底蘊和羊城風情。二來 飲食,文化喜好和香港人比較吻合。君不見捍衛廣東話,廣州人比起我們更勇猛嗎﹖不過說到開創事業,拼搏精神,或者國際視野,今天的深圳 可能較好,而且沒有歷史包袱。 現時深圳的GDP已經超越香港,主要原因是深圳的科技產業例如騰訊,華為入駐深圳作為基地,如果看好深圳的前景,人才資本長遠聚集,那麼房地產應該是一個可以長線投資的板塊。我的窗口股組合,正睇位買入深圳控股。
又用洪荒之力記錄/抄襲人所共知的重點﹕
1. 深圳控股 604 近年調整未來發展重點放在深圳,慢慢地從其他三四線城市退出。在深控的業績記者會上,深控董事會主席提出,深圳地產項目的毛利率超過50%,三四線項目在市旺時,毛利率可能僅逾10%。整體毛利增加29﹒7%至82﹒71億元,毛利率亦提升4﹒1個百分點至38﹒7%;如剔除投資,物業的公允值變動、廉價收購利得、訴訟撥備及對三四線土地項目的撥備的淨影響,股東應佔純利為26﹒15億元,較去年上升21﹒1%
2. 深控總裁黃偉在業績會上直言,深控持有300多萬平方米物業,以4萬元人民幣一平米推算,價值也超過1200億元。他認為公司總市值僅287億港元(現時約270億港元),未能反映實際價值。截至2016年12月31日,集團土地儲備規劃總建築面積約785﹒9萬平方米(權益部分723﹒9萬平方米),計容建築面積599萬平方米(權益部分548﹒5萬平方米),其中在建項目規劃總建築面積359﹒6萬平方米(權益部分332﹒6萬平方米),計容建築面積265﹒1萬平方米(權益部分243﹒8萬平方米)
3.深控管理層透露,母公司深業集團尚未注入的土地規模預估計達到150到200萬平方米。深業集團手中的資產主要包括深圳南山沙河項目、光明新區項目、坪山農用地項目以及南京濱江半島項目,均在深圳控股的洽談購買清單上。一個沙河街道「深業世紀山谷舊區改造專案」,總用地面積10.66萬平方米,估計建築面積33.74萬平方米,以6萬元一平方米粗略估算,已值約200億元人民幣
4.集團派息記錄 ﹕由2007-2016年,共派發股息 hkd 1.72元,約現價的一半,部份可以以股代息
5. 股價相對每股帳面值的折讓不多(只有0.81),未必合專門投資在資產折讓股的高手口味。首席運營官朱國強於股東會後表示,因應國家的調控政策漸多,將增加非住宅的租賃業務,明年底至後年非住宅租賃預料能帶來20億元(人民幣.下同)收入,現時則只佔6至7億元
6.具參考價值的股價高位2002年曾經 1拆 2 ﹕2007年9月hkd 7.73 / 2015年 hkd 4.28
7. 近幾年深圳樓價起飛,反而今年銷情平淡,價格有所回落。因為地方配合調控政策,售樓盈利倒退是可以預料,而且直接反映在股價上。不過樓房始終和民相關,由高位回落再上應該長遠更健康。深圳始終是廣東最有價值的地區,回落有限度,上升會是最有價有市的城市吧
8. 母公司深業集團近年注入深控的深圳項目如﹕深業上城、深業東嶺等。604未來的發展空間能否提高擴大,主要看和母公司的關係和注入資產的質素,等人喂看來是比較被動
9. 和香港公司合組財團在香港高價搶地,不知是好是壞。長遠還是希望專注深圳,可能以經濟/錢/硬件的角度,深圳比起香港有更大的潛力呢。個人最希望深圳自由行成為強國人最hit的travel item
參考文章和網站 ﹕
https://www.881903.com/Page/ZH-TW/newsdetail.aspx?ItemId=947381&csid=261_341http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20170531/bkn-20170531001026371-0531_00842_001.html http://hd.stheadline.com/news/columns/176/20170616/576113/ http://hd.stheadline.com/news/columns/4/20160905/490203/ etnet / google finance
狗股組合﹕資料來源 etnet/google finance
工業股收息三寶 ﹕資料來源 etnet/google finance
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