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2016年11月1日 星期二

投資物業收租和股票收息


股息回報率

例子﹕ 400 萬買領展 823,以1-11-2016 收市價55.75 元約可以買進71748股,以2016年領展全年每股派息2.0618元為指標,如不變化,2017年全年可以收息147932 元  股息回報率是


 4000000/ 55.75 = 71748  2.0618 X 71748 = 147932   147932 / 4000000 =0.037 = 3.7% 
以領展慣常派息的做法,很大機會每年增加派息,那麼股息回報率便隨時間過去而上升。
物業租金回報率
例子﹕ 400 萬一次過付款買入A單位,立即放租出去。假設每月可以有 13000 租金收入 ,年租金回報率是

13000 x 12 =156000         156000 / 4000000 =0.039 = 3.9%


一般而言,投資物業成本較股票高,買入時的政府厘印費,經紀佣金,律師收費,可能涉及維修成本等等,租金回報率實際開始時會低過 3.9% 。能否提升租金回報率要看持有成本和租金能否上調之間的變化。


買股收息 VS 買樓收租


股息 租金
成本 較低或自已名持有實股沒有收費 / 差响 / 地租 / 管理費 / 維修雜費
雖然部分雜費可以轉嫁到租客上,業主仍然有最大的責任付出持樓成本
每年一定收到股息/租金 主流大藍籌接近年年派息,穩健投資者可以持有 2800盈富基金﹐823 領展或其他公用股,不過企業股息在經濟不景氣的環境下絕對有機會減少甚至乎停止派息 一般而言在香港可找到正常租客, 偶爾會有爭執拗撬 ,絕大多數租客會準時交租, 當然業主要假設每次續租期都是無縫交接
股息/ 租金會年年上升 主流大藍籌年年會隨盈利上漲而自動增加派息,
如持有盈富或領展,九成的派息比率政策更是信心保證
領匯823為例,十年前和今年的股息上升了9倍。
驚喜的是某些年份可能有特股息收,

宏觀因素如新樓落成量與二手市場供應量, 通貨膨脹, 就業率,政府可能有租金管制條例等,
微觀因素例如屋苑其他租盤的租金水平,裝修,交通位置,校網等都會影響租金升幅和業主的議租能力。
以藍籌屋苑的租金,十年間未必有一倍的升幅, 因為有時租金和樓價沒直接的關係,反而大眾市民收入有較大的關係,以普通職業來說,同一職位十年前的月薪和今天的月薪相差了多少?
槓杆放大回報能力
一般市民(如我)不會使用借錢方法去投資股票收息,
在特別低息的年份真的可以試行融資倍大金額,再投資在高息企業如REITS上
有槓杆放大能力,付出三成首期但收到全數租金, 在供樓利息特別低的環境下顯得吸引
轉換股票/ 轉換出租物業
A股票派息下跌或者股息率不理想,可以賣出而買入B股票,交易費用相對較低, 如果是大成交量的藍籌股基本上任何情況都可以即時一賣一買
如A物業收租回報不理想或租客麻煩,不容易轉租客或即時放售,因有租約在身。即使放出A又未必能即時再買入B物業收租, 過程交易成本高,交收時間長
以股代息
股票特有的好處,以碎股代替現金股息,擴大股數而增加未來收息基數
A公司宣佈派息安排,每10 股送1 紅股,如果你持有10 股,即代表可以10/10 = 1,
1x 1 = 1 (红)派發 ,你總持股會變成11
放租單位是 500 呎,
永遠以 500 x 每呎租金,不可能 變成550x 租金
當然僭建除外
時間付出
一般不會太多
租戶質素是重點


其他
最差情況是企業倒閉損失所有本金
出現負資產,資不抵債時,銀行有機會收樓。無論如何土地應該有價值





在現實世界,投資物業能賺大錢較股票市場為多,什麼原因呢 ?



1)投資物業的人以長期心態持有,不論中間樓價高低起跌,都有(和家人)居住需要。中途出入市場成本高,賣了未必可以買回同類型的單位。日子有功,大城市的地價長遠都會升值,因為土地供應一定追不上人口變化和城市發展。所以長達二十年以上的供樓變相強迫儲蓄,直接受惠土地升值。

2)大部份物業投資者,開始時使用按揭借錢上樓﹕以30%首期的資金去支配100%的樓房買入價。樓價由100萬升了10%變成110萬,回報是 10 萬利潤/ 30 萬首期成本 = 33.3%
在通貨膨脹多過通縮的年份裏,樓價有10%的升幅是相對容易的,  變相本小利大。

3) 房地產是實物和實質資產。中國人傳統生前爭地死後霸位,助下一代置業是根深蒂固的思想。 其他資產相對比較虛無和沒有安全感,而且過於容易變賣,房地產的需求永遠實在而同時缺乏代替品。


喜爸爸的做法是逼自己以住樓的心態去持有優質股票,回報可能更可觀 ! 大家容易區分藍籌屋苑的定義,什麼是優質股票卻不是人人有接近的答案。簡單的方法,不如選擇盈富,領匯,公用股這些不容易走歪路玩財技的公司吧。 公司即使贏不了大市,也不會給大市打敗,期間更有穩定及年年上漲的股息收入。 本小可以月供,本大可以睇位分段買入收息。 至於有很多高手說什麼高位減持低位補回, 甚至用盈富基金做rebalancing ,這些涉及過人的技巧及心態纪律, 並非平凡之輩如我等可以運用得宜。 

2 則留言:

  1. 客氣客氣,謝謝你的意見。我都是拾人牙慧,借花献佛罢了。

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